Esta semana, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados acordaba convalidar el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el «Boletín Oficial del Estado» número 249, de 7 de octubre de 2026.
- Resolución de 12 de noviembre de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Entre otras cuestiones, se establece la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con una seria de consideraciones que, a continuación, detallamos.
Cuando el propietario es una entidad que adquiere viviendas o préstamos hipotecarios con grandes descuentos
El primer apartado establece que, cuando determinadas entidades demandan a una persona para desalojarla de una vivienda, el juzgado deberá suspender el procedimiento si se cumplen las condiciones que establece la ley.
- ¿A qué propietarios se refiere? Se refiere a entidades, tengan o no personalidad jurídica, que se dedican a adquirir viviendas o inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados.
- Condiciones para que se aplique la suspensión del desahucio. Para que se aplique la suspensión deben darse estas condiciones:
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- Que la entidad demandante esté comprendida en este apartado.
- Que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad.
- Que no tenga una alternativa habitacional.
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- ¿Quién acredita la vulnerabilidad? puede acreditarse mediante un informe de los servicios sociales o mediante los criterios establecidos en el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La situación de vulnerabilidad no depende únicamente de que una persona diga que tiene dificultades económicas. Debe comprobarse utilizando los mecanismos legales establecidos.
- ¿Es necesario que el procedimiento se haya suspendido anteriormente? No. El artículo dice expresamente que la suspensión se aplicará tanto si el procedimiento ya había sido suspendido anteriormente como si no.
- ¿Y si ya existe una sentencia de desahucio? La protección también puede aplicarse cuando ya existe una sentencia que ordena el desahucio, ya existe un decreto que pone fin al procedimiento o existe un auto judicial que acuerda el lanzamiento. ¿Qué es el lanzamiento? Es el acto mediante el cual se ejecuta el desalojo de la vivienda, es decir, cuando se hace efectivo que la persona debe abandonarla y se entrega la posesión al propietario. Pero existe una condición: el lanzamiento no debe haberse ejecutado efectivamente.
- ¿Qué plazo tiene esta protección? Desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2030.
Cuando el propietario es una persona o entidad diferente de las anteriores
Este segundo apartado es especialmente importante porque regula los desahucios en los que el propietario no pertenece al grupo de entidades anteriores. Por ejemplo: un particular que alquila una vivienda, una pequeña empresa propietaria de un inmueble o una sociedad que no reúne las características del apartado anterior. Aquí la protección existe, pero el procedimiento para acordar la suspensión es diferente.
- ¿Qué requisitos deben cumplirse? Para que pueda aplicarse este apartado deben concurrir las siguientes circunstancias:
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- Que el demandante sea una persona o entidad distinta de las contempladas en el apartado anterior.
- Que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad.
- Que no tenga alternativa habitacional.
- Que la Administración pública competente no le haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada.
- Que el supuesto no esté excluido por lo dispuesto en el artículo 5.Dos del mismo real decreto-ley.
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- Ejemplo práctico: La persona que vive de alquiler en una vivienda propiedad de un particular se queda sin trabajo, tiene unos ingresos muy reducidos y no puede seguir pagando el alquiler. El propietario de la vivienda presenta una demanda de desahucio. La persona inquilina acude a los servicios sociales, que acreditan su situación de vulnerabilidad. Además, no tiene familiares que puedan alojarla ni dispone de otra vivienda y, además, la Administración todavía no le ha ofrecido una vivienda social ni otra alternativa habitacional adecuada. En este caso, podría aplicarse la suspensión del desahucio.
- ¿Qué tiene que hacer el juzgado? A diferencia del apartado anterior, aquí el juzgado debe realizar primero una actuación concreta. Debe solicitar un informe a la Administración competente en materia de vivienda y servicios sociales. Ese informe debe indicar expresamente: qué recursos habitacionales tiene disponibles la Administración y qué alternativas puede ofrecer a la persona vulnerable.
- ¿Qué ocurre si la Administración no contesta? Pueden darse dos situaciones: que la Administración no responda (si no llega el informe solicitado, el juzgado suspenderá el procedimiento) o que la Administración responde que no dispone de recursos (el juzgado también suspenderá el procedimiento). ¿Hasta cuándo? Hasta que se adopten las medidas necesarias y se garantice una alternativa habitacional adecuada.
- ¿Y si ya hay sentencia de desahucio? Igual que en el apartado anterior, esta protección también puede aplicarse aunque ya exista una sentencia, exista un decreto que haya puesto fin al procedimiento o exista un auto que acuerde el lanzamiento.
Más cuestiones
¿Cada cuánto tiempo se revisa la suspensión?
El artículo establece que el juzgado debe revisar la suspensión cada doce meses. Si las circunstancias siguen siendo las mismas, la suspensión podrá mantenerse, siempre que no concurra alguna de las causas legales para levantarla.
¿Cuándo se levanta la suspensión?
El artículo establece cuatro situaciones. La suspensión se levantará cuando:
- Desaparezca la situación de vulnerabilidad.
- Se ponga a disposición de la persona una alternativa habitacional adecuada y efectiva.
- La persona rechace esa alternativa sin causa justificada.
- Transcurran tres años desde que se acordó la suspensión.
¿Quién paga al propietario mientras el desahucio está suspendido?
La ley contempla que la Administración competente en materia de vivienda asuma los gastos necesarios para compensar al demandante cuando proceda. Pero hay que distinguir quién puede recibir esa compensación.
- ¿Quién puede recibirla? Una persona física (es decir, un propietario particular) o una persona jurídica (que se dedique al alquiler habitual asequible o social).
- ¿Qué cantidades se pueden compensar? La compensación puede comprender la renta que se ha dejador de percibir (alquiler que el propietario deja de cobrar durante el periodo de suspensión, con el límite máximo establecido), los suministros impagados (como electricidad, agua o gas) y las costas procesales a favor del demandante ( los gastos judiciales que pueden corresponder a una parte del procedimiento, conforme a las reglas legales).